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岡山県岡山市の中心市街地から少し離れた比較的通行量の多い通り沿いに、ちょっと気になる外観のビルがある。グレートーンでデザインされたエントランスは、様々な建物や看板が立ち並ぶ中にあって、異質な雰囲気を感じさせている。ガラス張りの1Fオフィスからは、歩行者や信号待ちのドライバーが興味深く眺める姿が頻繁に見られるという。

ビルオーナーの原田さんに、このリノベーションされたビル「カクサンビル」についてお話を伺った。

祖母が亡くなり、突然受け継ぐ事になった。その時点で築年数は40年以上。経営状態を調べていくと、管理人さんに任せっきりで、高額なメンテナンス費を請求され続けていたり、40年間家賃未納の入居者がいるなど、課題が次々に発覚。
人が良すぎる祖母だが、大切にしていた物件。家族にとっても思い入れがあるので、原田さんは、リノベーションによって良い形で存続させたいという想いが強くなっていった。

工事前の内観・外観

最初に相談した不動産会社には、駐車場が少なく建物の傷みも激しいため、できるだけリフォームにお金をかけずに家賃を下げ、稼働率を上げる事を提案された。成功例も見学したが、どうしても気が乗らなかった。次に相談した不動産会社の提案は、取り壊して建て替えるか売却する方針だった。

原田さんは当時を振り返り、「身内の不幸が続いた事もあり、最初は家族に負担をかけないよう1人で抱え込んでいた。私は素人だし、プロの不動産屋さんが言われているなら従うべきなのかと徐々に思い始めていた」と語る。

そんな中、知人の紹介で出会った不動産業を営む方に相談すると、初めて原田さんの想いに賛同してくれ、「大丈夫、あなたの思った通りにやったらいい。数年後にもしも違うと思ったら、軌道修正できるし。」そう言って強く背中を押してくれた。
案内してもらった岡山市問屋町のリノベーション物件は自分の思いと共通するものがあり、あらゆるアドバイスが目からウロコだった。
さらに「良いデザインチームを紹介してあげる」とREIDEX明石さんやランドマークデザイン森藤さんと引き合わせてくれた。

原田さんは、新たなチームに提案されたプランに驚いた。古い物件の良さを生かしつつ、自転車ライフを楽しめるよう間取りなどを工夫。コンセプトを明確にした。「本当に斬新だったんですよ。まず、半分は土間にしましょう、から始まって。」

写真提供：タルト不動産

駐車場が無いことを、前向きに捉えた。
自転車で行動できる範囲に岡山駅や人気の問屋町エリアがある。最寄り駅も近い。間取りをワンルームに変えて土間を作ることで、エレベーターで自分の部屋に自転車と一緒に帰って、室内でメンテナンスができる。アウトドア好きや何か趣味を持っている人は、自分に合った土間活用法を見つけられるはずだ。

想像していた2LDKなどの間取りのマンションの形とは全く違った。


リノベーション後の住戸




写真提供：タルト不動産

できるだけコストを抑えたとしても、一度も手を入れていない建物の工事はそれなりに大掛かりなものになる。「岡山で受け入れられるのか？」「お金かけて工事をして収益化できるのか？」心配する声がほとんどだったが、周辺環境の調査に基づく駐車場の少なさや築年数をマイナスにさせないリノベーションの提案に賛同し、家族や不動産会社を説得した。


使える部分はできるだけ活かした

当初は無理だと言われたが、2017年に全20戸のうち7戸をリノベーションして募集を開始すると、問い合わせが殺到した。

現在完成している部屋は常に満室の状態で、空き部屋の問い合わせが後を経たない。「空いてもホントすぐに埋まってしまうんです。」


一時は諦めかけたが、多くの関係者の力によって、思い入れのある建物に生まれ変わった。「成功するために大事だと思うのは、誰と一緒にチームを作るか。良い人たちに巡り合ったおかげで、祖母の残した物件が誇りに変わりました。」と嬉しそうに語る原田さん。入居者の方の話を聞き信頼関係を築きながら、適切なメンテナンスを続けていく予定だ。

老朽化したビルも、建て替えだけが手段ではなく、残して活用する道もある。カクサンビルのように、可能性を秘めた物件が全国にたくさん眠っている。

【写真提供】タルト不動産（4,6-8枚目）
【文・特記なき写真】ワンダー編集部

【物件概要】
物件名：カクサンビル
特徴：土間／自転車好き／個性的デザイン／リノベビル／ペット可（要相談）
所在地：岡山市北区大元（大元駅から徒歩9分）
種別：マンション（2〜5階・各階5部屋／うち7部屋リノベーション完了）
間取り：ワンルーム+土間
面積：51.03㎡
賃料：77,000円/月
構造：鉄筋コンクリート造 5階建て
築年：1977年
第1期リノベーション完了：2017年
企画・デザイン：REIDEX
管理：山陽地所株式会社
※テナント：1階4部屋／2〜5階・各階1部屋
※2024年9月掲載時の情報です